Khi chủ đầu tư công trình bắt tay với giới đầu cơ

Tháng Mười Hai 1, 2021 By Nguyễn Xuân Hiền

Giá đất ở Hà Nội đã vào vùng “bong bóng”, đó là điều ai cũng nhận thấy. Giải

thích cho hiện tượng bong bóng của giá đất Hà Nội, có người cho rằng Hà Nội là

thủ đô nên giá đất cao hơn các khu vực khác là chuyện bình thường hay vì nhu cầu

cao, cung hiếm nên giá đất cao, giá này do thị trường quy định.

Theo giáo sư tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, làm rõ ràng, mạch lạc ra, chuyện

sốt giá bất động sản ở Hà Nội cũng chỉ do mấy ông đầu cơ kết hợp

với các chủ đầu tư kích lên.

Xin dự án – bỏ một vốn

Chủ đầu tư

một dự án hạng trung tại phía tây Hà Nội (xin giấu tên) tiết lộ,

dự án đô thị của công ty đầu tư tại khu vực phía tây, rộng khoảng 50 ha, phân

làm 10 khu nhà ở (biệt thự, chung cư).

Với giá bán đất nền biệt thự trên thị trường hiện nay, chỉ cần bán xong 2 khu

là công ty đã hòa vốn. Như vậy, nếu bán tiếp 7 khu còn lại, mức lời của dự án

này sẽ lên tới hàng trăm %.

Vẫn chủ đầu tư trên cho biết, chi phí đầu tư phần

“cứng” để chuyển đổi 1m2 từ đất nông nghiệp sang đất đô thị hiện vào khoảng

10-12 triệu đồng/m2, trong đó gồm hơn 5 triệu đồng/m2 là tiền chi phí lập dự án,

bồi thường, hỗ trợ người dân mất đất, làm hạ tầng (cống thoát nước, đường giao

thông). Và 5 triệu đồng/m2 là tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất (khoản này

nộp vào ngân sách nhà nước).

Ông Vũ Thanh Tùng, Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn thiết kế xây dựng Việt

Nam, trụ sở tại Hà Nội cho biết, chi phí phần “mềm” thì tùy theo vị thế, quan hệ

của chủ đầu tư. Cộng cả phần cứng và mềm vào, giá đầu tư cuối cùng dao động từ

16-20 triệu đồng/m2 đối với các dự án đất phía tây Hà Nội.

Bán dự án – thu bốn lời

Khi đã có dự án, để tối đa hóa lợi nhuận, các doanh nghiệp đều thực hiện

chiến lược cung hàng nhỏ giọt để tạo điều kiện cho các “đối tác” dễ dàng “thổi”

giá bất động sản.

Khi giá bất động sản thuộc dự án được đẩy cao thì toàn bộ

bất động sản

còn

lại của dự án sẽ càng hưởng lợi. Quá trình thổi giá được phối hợp ăn ý giữa chủ

đầu tư và đối tác. Cụ thể, chi phí gốc của đất nền dự án A khoảng 20 triệu

đồng/m2, chủ đầu tư (gọi là cấp 1) sẽ bán đất nền (ghi trên sổ sách thuế) cho

các đối tác cấp 2 (thường là tay phải của cấp 1) với giá chỉ 20,5 triệu đồng/m2,

khai rất thấp doanh thu để giảm tối đa số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp.

Đối tác cấp 2 sẽ bán cho các nhà đầu cơ lớn (gọi là cấp 3) với giá ghi trên

sổ sách là 20,7 triệu đồng/m2 hoặc chỉ sang tên, nhưng thực tế các nhà đầu cơ

cấp 3 này phải trả tiền thật với giá gần bằng giá thị trường đang giao dịch, tức

khoảng từ 40-45 triệu đồng/m2.

Tại sao các nhà đầu cơ sẵn sàng mua đất nền tại

dự án A với giá 40-45 triệu đồng/m2, đơn giản là giá đất nền tại các dự án liền

kề đang giao dịch từ 50-80 triệu đồng/m2 (tùy vào sự hoàn thiện của hạ tầng).

Mức giá cao gấp 3-4 lần giá ban đầu. Mức giá này, theo đánh giá của Thứ

trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam là đã vượt quá giá trị thật, khi so với sự

phát triển của nền kinh tế và thu nhập trung bình của người dân.

Giá đất Hà Nội đang “bong bóng”?

Theo giáo sư tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, có hay không “bong bóng” giá đất

của

Hà Nội

? Điều này tính ra rất dễ. Để tính giá trị thật của một ngôi nhà tại

một dự án ở phía tây Hà Nội sẽ bao gồm giá trị xây dựng, giá đất Nhà nước giao,

giá bán nhà (trên giấy khai thuế)… thế nhưng trên thực tế, giá thị trường giao

dịch với nhau lại cao gấp 2-3 lần giá ghi trên sổ sách.

Chính phần chênh lệch từ giá trị tạo thành (giá trị thật) đến giá thị trường

là phần bong bóng. Giá thị trường dù bong bóng đó vẫn được lưu thông, nó tiếp

tục nằm trong việc chuyển nhượng, trong toàn bộ quá trình luân chuyển tiếp theo

của thị trường.

Về nguyên tắc, khi một lượng tiền mà không tương ứng với một

lượng vật chất kèm theo, đến một mức nào đó, nó tích tụ và nó sẽ vỡ.

Tức “bong bóng” sẽ vỡ, mặc dù người ta vẫn chấp nhận với nhau giá đó để giao

dịch trên thị trường. Hiện nay cung-cầu bất động sản ở Hà Nội vẫn là người đầu

cơ nọ bán cho người kia, trong đó, cũng có người tiêu dùng thật nhưng là những

người tiêu dùng nhiều tiền (tức người có thu nhập cao). Nhưng cung cứ tăng theo

kiểu để đáp ứng cho những người nhiều tiền, con buôn… thì đến lúc nào đó sẽ

vỡ. Vì tiền của con buôn, người nhiều tiền không chở nổi nữa thì vỡ.

Trong hai năm qua thì bong bóng chưa nhiều, hiện nay mới là bong bóng ở một vài

dự án, khu vực Dương Nội, Văn Khê, Văn Phú, An Khánh…

“Ngay trong lúc này,

động tác cần làm của các nhà quản lý là phải điều tra thị trường: Lượng giao

dịch thật là bao nhiêu? Người giao dịch để ở là bao nhiêu? Phải điều tra và có

số liệu cụ thể, từ đó mới dự báo được thị trường, tránh được hiểm họa ta chưa

lường được sẽ xảy ra”, giáo sư tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ nói./.

Xuân Hương (Báo Tin tức/Vietnam+)